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Successions et résorption du désordre foncier : La Corse prise en modèle par le Japon


Rédigé par Nicole Mari le Vendredi 9 Février 2018 à 23:20 | Modifié le Samedi 10 Février 2018 - 00:07


Le désordre foncier n’est pas une spécificité corse. Le Japon connaît une situation juridique tout aussi complexe, marquée par un nombre important de biens appartenant à des personnes décédées, et occupés par des héritiers sans qu’aucune succession n'ait été réalisée. En découle un désordre manifeste avec des propriétaires apparents qui gèrent des biens et payent des impôts sans posséder de titre de propriété. Travaillant sur la question au niveau international, Yoshida Michiko, journaliste à Asahi Shimbun, - grand quotidien national japonais, deuxième journal le plus lu au monde avec un tirage de 8 millions d'exemplaires -, s’est intéressée à la loi du 6 mars 2017 visant à favoriser l'assainissement cadastral et la résorption du désordre foncier en Corse. Elle a effectué, fin janvier, un déplacement de 5 jours dans l’île pour rencontrer l’ex-député Camille de Rocca Serra, rapporteur de la loi, et la notaire Marie-Anne Pieri, qui a participé à son élaboration, tous deux conseillers territoriaux du groupe Per l'Avvene à l'Assemblée de Corse. Explications, pour Corse Net Infos, d’Annette Pieri qui profite de l’occasion pour faire un point sur l’évolution de la situation dans l’île.


La journaliste japonaise, Yoshida Michiko, entourée de Camille de Rocca Serra et de Marie-Anne Pieri, conseillers territoriaux du groupe Per l'Avvene à l'Assemblée de Corse.
La journaliste japonaise, Yoshida Michiko, entourée de Camille de Rocca Serra et de Marie-Anne Pieri, conseillers territoriaux du groupe Per l'Avvene à l'Assemblée de Corse.
- En quoi le désordre foncier corse intéresse-t-il les Japonais ?
- Le Japon a exactement le même problème que nous. Il est très impacté par l’absence de titres de propriété, par un désordre cadastral lié à la sismicité. Il possède, comme nous, un cadastre, mais pas une conservation des hypothèques, c’est-à-dire un lieu où nous publions nos actes. Les Japonais ont un livre foncier par commune où ils enregistrent les mutations des biens. S’il n’y pas de problème dans l’urbain, ils se sont rendus compte que, comme chez nous, dans le rural, surtout dans la partie pauvre du pays, les successions ne sont pas réglées sur des générations et il n’y a donc pas de titres de propriété.
 
- N’y-a-t-il pas une loi pour les y obliger ?
- Oui ! Mais, comme chez nous, il n’y a pas de pénalité rattachée à l’obligation de faire. Donc, les mutations ne se font pas. Quand il y a un décès, les successions ne sont pas ouvertes, les mutations ne se font pas en cascade comme elles devraient l’être. Il y a un auteur commun au cadastre. On ne sait plus qui est propriétaire. Les Japonais veulent régler ce problème. Comme ils ont entendu parler de la loi votée pour résoudre le désordre foncier en Corse, ils veulent s’inspirer de ce que nous avons fait.
 
- A quel niveau ?
- Les Japonais sont venus chercher des solutions. Ils sont très intéressés par la loi et par ses deux articles civils : l’article 1, qui traite de la méthodologie du titrement, c’est-à-dire comment on crée un titre de propriété, et l’article 2 qui traite de l’indivision. Mais également par les trois articles fiscaux qui traitent de la fiscalité du patrimoine avec des mesures fiscales incitatives pour accompagner la mesure du titrement. Ils se demandaient comment sortir de ce désordre parce qu’ils ont à faire à une population complètement absente sur le sujet. Ils sont aussi très intéressés par le Girtec. Ils ne comprenaient pas très bien comment nous arrivions à rétablir la généalogie des propriétaires. Nous leur avons expliqué que le Girtec, qui est une création du notariat, est un outil à la disposition des notaires qui le saisissent pour faire des recherches d’héritiers par le biais d’un généalogiste, ou faire des recherches de foncier grâce à la numérisation du cadastre. Ce millefeuille nous permet d’avoir la traçabilité d’une parcelle.
 
- Quel est le pourcentage de biens sans titre de propriété au Japon ?
- Environ 35% du territoire. C’est énorme ! En Corse, nous avons créé plus de 3000 titres. Depuis une dizaine d’années, nous avons réglé les situations qui concernent le bâti, mais les problèmes persistent pour les biens non délimités qui représentent environ 15% de l'espace insulaire. C’est, par exemple, une parcelle de dix hectares qui contient dix lots qui appartiennent à dix propriétaires différents, à l'instar d'une copropriété dans un immeuble. Ce foncier-là est plus compliqué à régler.

La notaire Marie-Anne Pieri.
La notaire Marie-Anne Pieri.
Des décrets en attente

- Depuis le vote de la loi il y a un an, la situation a-t-elle évolué en Corse ?
- Oui ! La loi a réveillé la population. En tant que notaires, nous leur disons : « Nous avons une loi qui est pérenne sur dix ans, il faut faire les choses ». Il reste encore 20% à 25% du territoire en indivision, les gens ont baissé les bras parce qu’ils n’avaient pas d’outils pour sortir de cette indivision. Ceci dit, nous sommes dans l’attente de deux décrets d’application. Nous avons, d’ailleurs, rendez-vous avec la Chancellerie pour en discuter. Concernant l’article 1, le décret d’application est entré en vigueur le 29 décembre dernier, mais en supprimant la publicité dans la presse. Or, c’est, pour nous, fondamental.
 
- Pourquoi ?
- Nous craignons que l’opposabilité aux tiers ne soit pas parfaite. Il est nécessaire d’informer la population qu’un titrement est en train de se faire pour que l’opposabilité joue pleinement. Elle doit jouer aussi bien sur l’affichage en mairie et sur le site de la collectivité, que par voie de presse dans le journal d’annonces légales. Nous demandons au ministre de compléter ce décret par l’insertion dans la presse. Il y a, également, un problème sur l’article 2 qui n’a toujours pas de décret d’application. Or, c’est un article fondamental ! C’est l’article de la sortie de l’indivision qui instaure la majorité qualifiée des deux tiers, et non plus l’unanimité, pour effectuer un partage ou une vente. Aujourd’hui, nous faisons une création de titre, qui est un acte positif. Sa vocation est de mener au partage, mais, souvent, nous n’y arrivons pas parce qu’un des co-indivisaires ne veut pas signer. Il bloque la succession, parfois parce qu’il est absent, parfois même sans aucune raison.
 
- Pour quelle raison n’y a-t-il pas de décret sur cet article 2 ?
- Tout simplement parce que, dans le cadre de la loi, ce décret n’a pas été prévu !
 
- Sans décret, ne peut-il être appliqué ?
- Oui, il peut l’être ! Nous avons posé la question au Sénat par le biais du sénateur Jean-Jacques Panunzi. Le gouvernement nous a répondu que l’article en lui-même était suffisant. Mais, il ne l’est pas ! Il ne donne pas la méthodologie de l’approche de cet article.
 
- Concrètement, qu’est-ce que cela signifie ?
- Cela signifie qu’en tant que notaire, je ne peux pas protéger les droits de celui qui ne veut pas partager. S’il ne veut pas aller au partage, j’applique l’article 2, mais je suis obligée de protéger ses droits. Je les protège, soit par une soulte, une somme d’argent, soit en lui allotissant un bien. Mais, il faut qu’une circulaire me dise quoi faire. Il y a bien une loi de 2006 qui dit que, quand un héritier est taisant ou absent, les articles 736 et 737 du code civil s’appliquent. Ces articles renvoient à la diligence d’un des co-partageants de saisir le tribunal, le partage se fait alors de façon judiciaire. Or, le but de l’article 2 est justement d’éviter aux gens, qui veulent se partager, d’aller au tribunal où le règlement de la succession peut prendre 10 ou 15 ans ! C’est trop long ! Les gens, souvent, ne se partagent pas ! Il y a des gens en indivision depuis 20 ans ! L’article 2 permet que tout se fasse de façon gracieuse.

« Il faudra bien, un jour, remembrer »

- On voit encore dans des villages des maisons à l’abandon parce qu’aucun héritier ne se manifeste. Que peut-on faire pour y remédier ?
- Les maires, comme les notaires, ont la possibilité de saisir le Girtec. Celui-ci mandate un généalogiste qui fait une recherche d’héritiers. S’il n’en trouve pas, il fait une attestation de recherche vaine. Le maire peut, alors, enclencher une procédure de bien sans maître ou une procédure de succession vacante. La commune peut, ensuite, récupérer le bien.
 
- Que faire aussi des parcelles qui ont été vendues sans acte notarié, dont on ne retrouve plus ni les limites, ni les preuves de la transaction ?
- Il y a toujours une possibilité de titrement. Tout part du cadastre, mais pas du cadastre actuel qui comporte énormément d’erreurs. Il faut se référer à l’ancien cadastre et établir une table de correspondances. Il faudra peut-être aussi, - j’avais posé la question dans le cadre des discussions de la loi -, se résoudre, un jour, à faire un remembrement. C’est une procédure lourde et coûteuse pour une collectivité, c’est donc à l’Etat de l’initier. Une publicité est faite par voie de presse pendant six mois. Si au bout de 6 mois, d’éventuels propriétaires ne se sont pas manifestés, on remembre la parcelle et on lui donne un titre de propriété. Je pense qu’en Corse, à moyen terme, sur certains biens, on ira vers un remembrement parce qu’à un moment donné, si on ne trouve plus personne, il faudra bien remembrer !
 
- Finalement, l’arrêté Miot a été à double tranchant…
- L’arrêté Miot a été mal compris par les Corses. C’était un levier économique fantastique pour les Corses et les non-Corses puisqu’il suffisait d’avoir un bien en Corse pour être exonéré de droits de succession. Les Corses ont confondu le côté civil et le côté fiscal d’une succession. L’arrêté Miot ne concernait que la fiscalité, c’est-à-dire le dépôt de la déclaration de succession à l’administration fiscale pour payer les droits de succession. Les Corses devaient quand même aller chez le notaire pour établir, après un décès, les actes de mutations et régler la succession. Cela permet de mettre un bien sur la tête d’un héritier. On ne l’a pas fait ! Et les successions ont grossi... En plus, beaucoup de successions sont en ligne collatérale, c’est-à-dire d’oncle ou tante à neveu ou nièce. Là, les difficultés sont plus importantes. Les droits de succession bénéficient d’un abattement de 50% sur la valeur des biens, mais, en ligne collatérale, on paye plus de 55% de droits.
 
- Quels conseils donnez-vous aux gens aujourd’hui ?
- Je conseille aux gens d’aller chez leur notaire et d’expliquer leur situation. Quand on est en ligne collatérale, il y a toujours des choses à faire. Quand on est en ligne directe, on peut faire des donations, c’est une façon de préparer l’avenir pour son enfant. En Corse, un enfant hérite de plus en plus tard, souvent quand sa vie est faite. Il faut l'aider quand il a besoin et, donc, commencer les donations relativement tôt. Tout en se protégeant. Par exemple, en conservant l’usufruit. On peut même faire des donations d’usufruit temporaire. Par exemple, un enfant va à l’université et a besoin de revenus, ses parents lui donnent temporairement pendant dix ans la jouissance d’un appartement. Il peut, soit y vivre, soit le louer et percevoir un loyer pour payer ses frais universitaires. Il y a des tas de choses à faire. Il ne faut pas avoir peur de franchir la porte d’un office notarial.
 
Propos recueillis par Nicole MARI.
 




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