Me Marie-Anne Pieri, conseillère territoriale du groupe d’opposition U Soffiu Novu et notaire à Aleria en Plaine Orientale.
- Pourquoi avez-vous posé cette question orale ?
- Le 5 juillet, lors de la Commission permanente de l’Office foncier, j’ai interpelé le président en lui disant qu’il y avait de plus en plus de communes qui demandaient à l’Office foncier de faire du portage pour de l’accession à la propriété, pour la construction de lotissements, d’habitations ou d’immeubles, et qu’il fallait encadrer tout cela. L’Office foncier ne peut pas laisser les choses aller comme cela, mais doit poser un cahier des charges bien contraint pour éviter les effets d’aubaine, les dérives et la spéculation. Tous les administrateurs en ont convenu. J’ai, donc, proposé de monter une Commission au niveau de l’Office foncier pour travailler sur le sujet et mettre en place ce cahier des charges que l’on imposera aux communes qui solliciteront l’Office foncier pour le portage. Le président de l’Exécutif était, au départ, un peu réticent, il n’a répondu : ni oui, ni non. Ala fin de la réunion, je suis allée voir la Directrice de l’Office foncier pour lui proposer de travailler sur ce sujet. Elle était d’accord et m’a dit qu’elle me solliciterait après les vacances. A la rentrée de septembre, ne voyant rien venir, j’ai eu l’idée de poser une question orale.
- Entre temps, le groupe Core in Fronte s’est emparé du sujet et a dénoncé une tentative de spéculation sur un projet communal à Casalabriva. Le risque existe donc bien ?
- Oui ! Il est avéré ! Suite à cet événement, Madame Marie-Claude Branca avait décidé aussi de poser une question orale pour Core in Fronte, puis l’a retirée, demandant une réponse écrite de l’Exécutif. Je lui ai proposé de ne pas la retirer et de faire front toutes les deux à la session de novembre. Dans ma question orale, j’ai, de nouveau, interpelé le président de l’Exécutif et je lui ai présenté un modèle de cahier des charges afin d’encadrer tout ce qui passe par l’Office foncier et le dispositif d’Una Casa per tutti. Ce dispositif, que nous avons voté en septembre 2019, prévoit un accompagnement des communes par la Collectivité territoriale et l’Office foncier. J’avais déjà, lors de ce vote, expliqué qu’il fallait trouver une articulation avec l’Office foncier pour accompagner les communes désireuses de faire des lotissements ou de l’accession à la propriété. Le 5 juillet, j’avais évoqué le cas d’une commune située en Plaine orientale qui m’a, dans le cadre d’un lotissement, demandé de lui préparer un cahier des charges bien contraint pour justement éviter les dérives. Comme ce sont des achats à des prix modérés, elle voulait que l’accession à la propriété soit bien encadrée et ne génère pas un effet d’aubaine. J’ai donné au président de l’Exécutif des exemples, il m’a d’ailleurs répondu que j’avais « fait une question-réponse ».
- En quoi consiste ce cahier des charges que vous avez soumis à l’Assemblée de Corse ?
- La première chose : interdiction de revendre dans un délai de 15 ans. Par exemple, une commune fait un lotissement pour de l’accession à la propriété, l’acheteur bénéficie d’un prix préférentiel, il ne pourra pas revendre ce bien pendant 15 ans. Il ne pourra pas, non plus, l’apporter à une société - par exemple une société civile immobilière - pendant 15 ans. Ce sont des interdictions sur les actes à titre onéreux. Idem, concernant les actes à titre gracieux, comme les donations. Les parents, qui, par exemple, ont acquis ce bien dans le cadre des programmes communaux de primo-accédant et veulent en donner la pleine propriété à leurs enfants, pourront le faire sous condition : le bénéficiaire de la donation devra poursuivre l’engagement du cahier des charges. Autre possibilité : une donation en démembrement de propriété, les parents conservent l’usufruit et donnent la nue-propriété à leurs enfants. Là aussi, l’engagement doit se poursuivre pour le donataire qui détient la nue-propriété, il ne pourra pas s’en défaire.
- A Casalabriva, les propriétaires avaient demandé une dispense des clauses anti-spéculatives pour cas de force majeure. Avez-vous prévu ce cas de figure ?
- Oui, bien sûr. En cas de force majeure, par exemple une mutation, le cahier des charges doit prévoir un pacte de préférence pour la commune, c’est-à-dire qu’avant de vendre, le propriétaire propose le bien à la commune. Si la commune refuse d’acheter, une clause expresse lui permettra d’obtenir une indemnité compensatoire. Cette indemnité, qui sera due à la commune, sera de 20 % sur le différentiel entre le prix d’achat et le prix de vente. Par exemple, si vous achetez un bien 10 € et vous le revendez 30 €, sur les 20 € de différence, on vous prend 20 % qui revient à la commune. L’idée n’est pas de faire une usine à gaz parce ce serait dissuasif pour les acquéreurs, mais il faut une contrainte. Si la commune n’a pas les moyens d’acheter, qu’elle puisse au moins récupérer une partie du bénéfice de la vente. 20 %, c’est une somme raisonnable. En cas de divorce, si le bien est racheté par l’un des époux, bien évidemment le cahier des charges se poursuit par le bénéficiaire du bien. Si le bien est vendu à un tiers, à ce moment-là, joue le pacte de préférence pour la commune, ou éventuellement la clause anti-spéculative, c’est-à-dire l’indemnité compensatrice qui est due à la commune, si celle-ci ne peut pas acheter. En matière successorale, c’est exactement le même volet. Si un des héritiers rachète ou reçoit le bien en succession, le cahier des charges se poursuit avec le nouveau propriétaire. S’il y a vente à un tiers, on purge le pacte de préférence pour la collectivité, et si la collectivité n’achète pas, elle reçoit automatiquement l’indemnité compensatrice de 20 %. Ce sont tous les cas qui peuvent se présenter.
- Y aura-t-il un contrôle ?
- Oui. J’ai dit au président de l’Exécutif qu’il faut un contrôle de l’Office foncier, mais pour que ce contrôle puisse s’exercer complètement, la commune, qui a passé ces actes - une fois que l’acte est publié à la Conservation des hypothèques pour l’opposabilité au tiers – doit envoyer une copie de l’acte à l’Office foncier pour que nous puissions vérifier que le cahier des charges a bien été respecté en tout. La boucle est ainsi bouclée ! Le cahier des charges au départ, et, à l’arrivée, le contrôle de l’Office foncier pour voir si tout a bien été respecté.
- Mais, ensuite, comment vérifier que tout est respecté pendant le délai de 15 ans ?
- La publicité est faite automatiquement. Quand on achète un bien, le titre de propriété est publié à la Conservation des hypothèques de lieu de situation du bien, en l’espèce Bastia pour la Haute-Corse. Cet acte signé chez le notaire revient chez le notaire qui en envoie une copie à la mairie. Le notaire peut aussi envoyer directement une copie à l’Office foncier pour que ce dernier puisse vérifier que le cahier des charges a bien été respecté. Pour le délai de 15 ans, l’opposabilité au tiers se fait par la publication. L’Office foncier n’aura pas à contrôler. À partir du moment où une mutation est faite, le notaire, qui est en charge de la mutation, va lever un état hypothécaire à la Conservation des hypothèques du lieu de situation du bien, et verra qu’il y a un cahier des charges. Un notaire ne peut pas instrumenter sans avoir un état hypothécaire : il sait, donc, qu’il y a ce cahier des charges qui oblige. C’est dans l’acte, et, en plus, c’est publié.
- Les maires sont-ils demandeurs de ces clauses supplémentaires ?
- Oui. Les maires n’ont pas l’expertise, et cela, quelque soit la taille de la commune. Si le professionnel ne donne pas l’information, le maire ne peut pas l’obtenir. Suite à mon intervention à l’Assemblée de Corse, le maire de Viggianellu, par exemple, m’a contactée pour me dire qu’il avait trois lots à vendre et qu’il voulait mieux cerner la question, avoir la maîtrise pour éviter les dérives spéculatives. Il m’a demandé de monter un cahier des charges. Je vois aussi les situations que je rencontre au niveau de mon office notarial et j’essaye de cerner au maximum la problématique pour éviter les dérives. Si les choses se font comme je le propose, ce serait quand même extraordinaire qu’il y ait une dérive parce que ce modèle de cahier des charges cadre tous les cas de mutation.
- La réponse du président de l’Exécutif a donc été cette fois-ci positive ?
- Oui ! Elle est positive. Nous allons avoir une première réunion de travail le 16 décembre. Ce sera une réunion un peu restreinte avec seulement les administrateurs de l’Office foncier, le président et le personnel. Une fois que nous aurons avancé dans le travail, nous ouvrirons la discussion aux maires parce que ce sont des gens de terrain qui ont beaucoup à nous apporter, et nous leur soumettrons une copie. Je suis vraiment très contente qu’on puisse enfin avancer. J’avoue que je n’y croyais pas trop parce que le président se demandait si l’Office foncier avait vraiment les moyens de contraindre. Mais du moment qu’une commune sollicite l’Office foncier pour un portage, il est tout à fait possible d’imposer des contraintes, de dire : « Voilà le cahier des charges, sinon ça ne peut pas se faire ». Qui dit portage, dit investissements de l’Office foncier, et nous ne pouvons pas participer, au niveau de l’Office foncier, à une éventuelle dérive parce que nous n’aurions pas bien cerné, ni bien encadré la mutation à venir.
Propos par Nicole MARI.
- Le 5 juillet, lors de la Commission permanente de l’Office foncier, j’ai interpelé le président en lui disant qu’il y avait de plus en plus de communes qui demandaient à l’Office foncier de faire du portage pour de l’accession à la propriété, pour la construction de lotissements, d’habitations ou d’immeubles, et qu’il fallait encadrer tout cela. L’Office foncier ne peut pas laisser les choses aller comme cela, mais doit poser un cahier des charges bien contraint pour éviter les effets d’aubaine, les dérives et la spéculation. Tous les administrateurs en ont convenu. J’ai, donc, proposé de monter une Commission au niveau de l’Office foncier pour travailler sur le sujet et mettre en place ce cahier des charges que l’on imposera aux communes qui solliciteront l’Office foncier pour le portage. Le président de l’Exécutif était, au départ, un peu réticent, il n’a répondu : ni oui, ni non. Ala fin de la réunion, je suis allée voir la Directrice de l’Office foncier pour lui proposer de travailler sur ce sujet. Elle était d’accord et m’a dit qu’elle me solliciterait après les vacances. A la rentrée de septembre, ne voyant rien venir, j’ai eu l’idée de poser une question orale.
- Entre temps, le groupe Core in Fronte s’est emparé du sujet et a dénoncé une tentative de spéculation sur un projet communal à Casalabriva. Le risque existe donc bien ?
- Oui ! Il est avéré ! Suite à cet événement, Madame Marie-Claude Branca avait décidé aussi de poser une question orale pour Core in Fronte, puis l’a retirée, demandant une réponse écrite de l’Exécutif. Je lui ai proposé de ne pas la retirer et de faire front toutes les deux à la session de novembre. Dans ma question orale, j’ai, de nouveau, interpelé le président de l’Exécutif et je lui ai présenté un modèle de cahier des charges afin d’encadrer tout ce qui passe par l’Office foncier et le dispositif d’Una Casa per tutti. Ce dispositif, que nous avons voté en septembre 2019, prévoit un accompagnement des communes par la Collectivité territoriale et l’Office foncier. J’avais déjà, lors de ce vote, expliqué qu’il fallait trouver une articulation avec l’Office foncier pour accompagner les communes désireuses de faire des lotissements ou de l’accession à la propriété. Le 5 juillet, j’avais évoqué le cas d’une commune située en Plaine orientale qui m’a, dans le cadre d’un lotissement, demandé de lui préparer un cahier des charges bien contraint pour justement éviter les dérives. Comme ce sont des achats à des prix modérés, elle voulait que l’accession à la propriété soit bien encadrée et ne génère pas un effet d’aubaine. J’ai donné au président de l’Exécutif des exemples, il m’a d’ailleurs répondu que j’avais « fait une question-réponse ».
- En quoi consiste ce cahier des charges que vous avez soumis à l’Assemblée de Corse ?
- La première chose : interdiction de revendre dans un délai de 15 ans. Par exemple, une commune fait un lotissement pour de l’accession à la propriété, l’acheteur bénéficie d’un prix préférentiel, il ne pourra pas revendre ce bien pendant 15 ans. Il ne pourra pas, non plus, l’apporter à une société - par exemple une société civile immobilière - pendant 15 ans. Ce sont des interdictions sur les actes à titre onéreux. Idem, concernant les actes à titre gracieux, comme les donations. Les parents, qui, par exemple, ont acquis ce bien dans le cadre des programmes communaux de primo-accédant et veulent en donner la pleine propriété à leurs enfants, pourront le faire sous condition : le bénéficiaire de la donation devra poursuivre l’engagement du cahier des charges. Autre possibilité : une donation en démembrement de propriété, les parents conservent l’usufruit et donnent la nue-propriété à leurs enfants. Là aussi, l’engagement doit se poursuivre pour le donataire qui détient la nue-propriété, il ne pourra pas s’en défaire.
- A Casalabriva, les propriétaires avaient demandé une dispense des clauses anti-spéculatives pour cas de force majeure. Avez-vous prévu ce cas de figure ?
- Oui, bien sûr. En cas de force majeure, par exemple une mutation, le cahier des charges doit prévoir un pacte de préférence pour la commune, c’est-à-dire qu’avant de vendre, le propriétaire propose le bien à la commune. Si la commune refuse d’acheter, une clause expresse lui permettra d’obtenir une indemnité compensatoire. Cette indemnité, qui sera due à la commune, sera de 20 % sur le différentiel entre le prix d’achat et le prix de vente. Par exemple, si vous achetez un bien 10 € et vous le revendez 30 €, sur les 20 € de différence, on vous prend 20 % qui revient à la commune. L’idée n’est pas de faire une usine à gaz parce ce serait dissuasif pour les acquéreurs, mais il faut une contrainte. Si la commune n’a pas les moyens d’acheter, qu’elle puisse au moins récupérer une partie du bénéfice de la vente. 20 %, c’est une somme raisonnable. En cas de divorce, si le bien est racheté par l’un des époux, bien évidemment le cahier des charges se poursuit par le bénéficiaire du bien. Si le bien est vendu à un tiers, à ce moment-là, joue le pacte de préférence pour la commune, ou éventuellement la clause anti-spéculative, c’est-à-dire l’indemnité compensatrice qui est due à la commune, si celle-ci ne peut pas acheter. En matière successorale, c’est exactement le même volet. Si un des héritiers rachète ou reçoit le bien en succession, le cahier des charges se poursuit avec le nouveau propriétaire. S’il y a vente à un tiers, on purge le pacte de préférence pour la collectivité, et si la collectivité n’achète pas, elle reçoit automatiquement l’indemnité compensatrice de 20 %. Ce sont tous les cas qui peuvent se présenter.
- Y aura-t-il un contrôle ?
- Oui. J’ai dit au président de l’Exécutif qu’il faut un contrôle de l’Office foncier, mais pour que ce contrôle puisse s’exercer complètement, la commune, qui a passé ces actes - une fois que l’acte est publié à la Conservation des hypothèques pour l’opposabilité au tiers – doit envoyer une copie de l’acte à l’Office foncier pour que nous puissions vérifier que le cahier des charges a bien été respecté en tout. La boucle est ainsi bouclée ! Le cahier des charges au départ, et, à l’arrivée, le contrôle de l’Office foncier pour voir si tout a bien été respecté.
- Mais, ensuite, comment vérifier que tout est respecté pendant le délai de 15 ans ?
- La publicité est faite automatiquement. Quand on achète un bien, le titre de propriété est publié à la Conservation des hypothèques de lieu de situation du bien, en l’espèce Bastia pour la Haute-Corse. Cet acte signé chez le notaire revient chez le notaire qui en envoie une copie à la mairie. Le notaire peut aussi envoyer directement une copie à l’Office foncier pour que ce dernier puisse vérifier que le cahier des charges a bien été respecté. Pour le délai de 15 ans, l’opposabilité au tiers se fait par la publication. L’Office foncier n’aura pas à contrôler. À partir du moment où une mutation est faite, le notaire, qui est en charge de la mutation, va lever un état hypothécaire à la Conservation des hypothèques du lieu de situation du bien, et verra qu’il y a un cahier des charges. Un notaire ne peut pas instrumenter sans avoir un état hypothécaire : il sait, donc, qu’il y a ce cahier des charges qui oblige. C’est dans l’acte, et, en plus, c’est publié.
- Les maires sont-ils demandeurs de ces clauses supplémentaires ?
- Oui. Les maires n’ont pas l’expertise, et cela, quelque soit la taille de la commune. Si le professionnel ne donne pas l’information, le maire ne peut pas l’obtenir. Suite à mon intervention à l’Assemblée de Corse, le maire de Viggianellu, par exemple, m’a contactée pour me dire qu’il avait trois lots à vendre et qu’il voulait mieux cerner la question, avoir la maîtrise pour éviter les dérives spéculatives. Il m’a demandé de monter un cahier des charges. Je vois aussi les situations que je rencontre au niveau de mon office notarial et j’essaye de cerner au maximum la problématique pour éviter les dérives. Si les choses se font comme je le propose, ce serait quand même extraordinaire qu’il y ait une dérive parce que ce modèle de cahier des charges cadre tous les cas de mutation.
- La réponse du président de l’Exécutif a donc été cette fois-ci positive ?
- Oui ! Elle est positive. Nous allons avoir une première réunion de travail le 16 décembre. Ce sera une réunion un peu restreinte avec seulement les administrateurs de l’Office foncier, le président et le personnel. Une fois que nous aurons avancé dans le travail, nous ouvrirons la discussion aux maires parce que ce sont des gens de terrain qui ont beaucoup à nous apporter, et nous leur soumettrons une copie. Je suis vraiment très contente qu’on puisse enfin avancer. J’avoue que je n’y croyais pas trop parce que le président se demandait si l’Office foncier avait vraiment les moyens de contraindre. Mais du moment qu’une commune sollicite l’Office foncier pour un portage, il est tout à fait possible d’imposer des contraintes, de dire : « Voilà le cahier des charges, sinon ça ne peut pas se faire ». Qui dit portage, dit investissements de l’Office foncier, et nous ne pouvons pas participer, au niveau de l’Office foncier, à une éventuelle dérive parce que nous n’aurions pas bien cerné, ni bien encadré la mutation à venir.
Propos par Nicole MARI.
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