Logement social à Ajaccio : un office sous pression, entre contraintes financières et volonté de relance

Le constat rendu ce jeudi par la Chambre régionale des Comptes de Corse est d’abord structurel : au 31 décembre 2024, le parc de l’Office Public de l'Habitat compte 2 368 logements, un niveau « quasiment inchangé depuis 2019 ». Sur la période récente, l’office a concentré ses efforts sur la réhabilitation et la gestion du parc existant. Près de 485 logements ont ainsi été rénovés, tandis que le taux de vacance a été réduit, passant de 9,7% en 2019 à 4,3% en 2023.
 
Mais la dynamique de production neuve ne suit pas. Fixée à 60 logements par an, la trajectoire n’a pas été respectée. Le rapport relève que « les projets d’acquisition auprès de la promotion privée n’ont pas abouti » et que les stratégies alternatives « ont produit des résultats limités ». Dans ce contexte, l’office reconnaît lui-même une limite structurelle : « Qui dit pas de production dit aussi pas de recettes nouvelles », résume-t-il, pointant un modèle économique sous tension.
 
Une situation financière « nettement dégradée »
 
C’est sur le plan financier que le diagnostic est le plus préoccupant. La Chambre régionale des comptes évoque une situation « nettement dégradée » et alerte sur des « risques de solvabilité ». La capacité de désendettement illustre cette fragilité. Elle passe de 31 ans en 2019 à 148 ans en 2024, « largement au-dessus de la médiane du secteur », alors que la dette reste stable autour de 103 millions d’euros.
 
Pour l’OPH, cette dégradation s’explique en grande partie par des facteurs externes, à commencer par le financement du logement social. « Nos emprunts sont indexés sur le Livret A », rappelle l’office. Concrètement, la hausse de ce taux a un impact direct sur le coût de la dette. Entre 2015 et 2023, le Livret A est passé de 0,5 % à 3 %. « Sur une dette de plus de 100 millions d’euros, cela change complètement l’équation », explique l’office. Les charges financières sont ainsi passées d’environ 800 000 euros à près de 3 millions d’euros par an. « On est arrivé à un effet ciseau où les charges sont devenues supérieures aux produits », résume-t-il. 

À cette évolution s’ajoute la mise en place de la réduction de loyer de solidarité (RLS), instaurée par l’État afin de compenser une partie du financement des aides personnelles au logement. Ce mécanisme se traduit en réalité par une baisse directe des loyers perçus par les bailleurs sociaux.
 
À cela s’ajoutent la hausse du coût de la construction et de l’entretien, estimée à près de 17 % en trois ans, ainsi que la flambée du foncier, en progression de 79 % en dix ans en Corse. « Notre petite taille, avec un peu plus de 2 300 logements, nous rend plus vulnérables à ces chocs », souligne l’office. Il rappelle que la loi ÉLAN fixe normalement un seuil de 12 000 logements, mais que la Corse en a été exemptée. « Pour atteindre ce seuil, il aurait fallu fusionner ou créer une société de coordination avec un bailleur du continent », explique-t-il.
 
Une stratégie de relance affichée
 
Face à plus de 3 000 demandes de logement en attente, la nouvelle direction veut afficher un changement de cap. « Il n’est pas entendable politiquement qu’on produise zéro logement », affirme le nouveau président de l'office, Antoine Ortoli. Plusieurs mesures sont avancées. D’abord, une revalorisation progressive des loyers à partir du 1er janvier 2027, indexée sur l’indice de référence des loyers (IRL), afin de renforcer les marges de manœuvre.
 
Ensuite, un plan sur la vacance, avec plus de 260 logements concernés. « L’objectif est d’en réattribuer 30% d’ici le premier trimestre 2027 », précise-t-il, avec la mise en place de commissions d’attribution mensuelles. Un audit doit également être commandé « dès lundi » et des démarches engagées auprès de l’État pour obtenir une compensation ou une suppression de la RLS. 
 
Enfin, une opération ciblée sur 70 logements vacants nécessitant des travaux limités est aussi envisagée. « Aujourd’hui, on a une stratégie claire, il n’y a pas de raison qu’on n’y arrive pas », assure Antoine Ortoli, également vice-président en charge de l’habitat à la CAPA, qui entend « remettre l’office sur les rails ».
 
Un modèle à rééquilibrer
 
Sans contester les constats de la Chambré régionale des comptes, l’OPH insiste sur la combinaison de contraintes nationales et locales qui pèsent sur son modèle. Entre pression financière, hausse des coûts et demande sociale croissante, l’enjeu est désormais double : restaurer des marges de manœuvre et relancer une production aujourd’hui à l’arrêt. La crédibilité de cette relance se jouera dans les prochains mois, à travers la capacité de l’office à concrétiser ses premières opérations.