Avec son nouveau Programme Local de l’Habitat, la CAPA veut défendre "une vision du développement plus équitable"

Ce jeudi, le troisième Programme Local de l’Habitat conseil sera soumis au conseil communautaire. Pourquoi ce nouveau PLH était-il nécessaire et en quoi se distingue-t-il des précédents ?
Ce sont des plans pluriannuels qui fixent des objectifs quantitatifs et qualitatifs au regard de diagnostics de territoire et de l’évolution des besoins de logement. Avec l’ancien PLH, nous étions sur une autre écriture de schéma d’orientation. Nous sommes en outre confrontés à d’autres procédures de réactualisation de documents stratégiques tels que le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Plan de Déplacements Urbains (PDU), sur lesquels nous avons lancé des procédures de révision. Par ailleurs, on se rend compte que les besoins en logement ont évolué sur le territoire dynamique qu’est la Communauté d’Agglomération du Pays Ajaccien (CAPA). 
 
Ce document fixe les grandes orientations de la politique de l’habitat pour 2024-2029. Quels en sont les principaux objectifs ?
Ce plan vise d’abord à mieux répondre à la cible de ces besoins, alors que ces dernières années on a peut-être parfois construit à côté de cette cible. Je pense notamment au gabarit des appartements que nous avons livré, puisque l’on voit qu’on manque beaucoup de T1 et de T2. Or nous sommes sur un territoire où on compte de plus en plus de familles monoparentales, et il y a donc un besoin en logement qui augmente et qui change, puisqu’il faut des appartements plus petits. Avec le PLH, il y avait la volonté de mieux répondre à la demande. Il y a aussi une volonté de mieux maîtriser le foncier. Nous avons lancé des études pour voir le foncier stratégique que nous pourrions acquérir, parce qu’on sait très bien que c’est le nerf de la guerre.  Il y a également la volonté d'utiliser des outils d'urbanisme comme le PLU, en faisant des modifications et en réécrivant dans certaines zones ce qu'on attend plus que ce qu'on pouvait le faire auparavant. Je pense notamment aux outils de la loi Le Meur qui nous permettent de se positionner sur la question des meublés de tourisme. On va par exemple insérer dans notre règlement d'urbanisme, dans certaines zones, des règlements qui donneront comme indication que les prochaines constructions seront prioritairement dédiées aux résidences principales. Nous allons également davantage utiliser notre droit de préemption sur des zones qui ont été moins bien couvertes ces dernières années en termes de construction. Et puis, il y a une volonté de rééquilibrer l'offre de logements sur le territoire pour une meilleure cohésion. On a beaucoup construit sur la partie Est, pas suffisamment sur l'hypercentre. Or, sur une ville patrimoniale comme Ajaccio, il est extrêmement contraint de travailler sur des dents creuses. En parallèle nous avons donc effectué un travail sur les surélévations, pour l'optimisation de l'existant. L'idée, c'est de construire la ville sur la ville, de densifier, de regarder si sur certains immeubles on pourrait gagner un ou deux étages pour créer plus de logements. Cela permet aussi d’optimiser la gestion qualitative de l'immeuble concerné, parce que cela fait entrer aussi des recettes pour les copropriétés qui peuvent permettre de financer des travaux, notamment de type rénovation énergétique. Et puis enfin ce plan vise à accélérer la livraison en termes de logement social.
 
Justement, on a souvent reproché à la CAPA d'être en retard sur le logement social. Ce plan permettra-t-il de répondre à cet objectif ?
Nous sommes effectivement dans un territoire tendu du point de vue du logement social. Ce plan ne prétend pas rattraper totalement le retard, mais il tend à accélérer la réponse aux besoins sociaux en termes de logement. Il faut rappeler que ce retard s’entend au regard du seuil imposé de 20% de logements sociaux sur une commune. La difficulté, c'est qu'on demande aux maires d'être des aménageurs avertis et en même temps, on leur met la pression pour livrer un quota de logement social chaque année. Donc, la tentation serait de délivrer que des logements sociaux sur une zone, comme cela on répondrait aux critères quantitatifs de la loi SRU. Mais après, on se retrouverait face à une situation de bombe sociale à retardement, parce que quand on n'aurait pas bien travaillé la mixité urbaine et la mixité sociale. Quand on est simplement sur des réponses quantitatives, on crée d'autres problèmes par la suite. Avec ce plan, la Capa va consacrer une enveloppe de presque 9 millions d'euros pour la production de logements sociaux à travers son office de l'habitat. Toutes les communes sont concernées. En outre, on continue notre politique de subvention et d'aide aux bailleurs sociaux. Et puis, nous avons signé avec l’État et l’Office Foncier de la Corse un contrat de mixité sociale qui permet d’aménager le rythme de rattrapage par rapport aux objectifs SRU. Cela fait partie des outils qui permettent de lever un certain nombre de freins qui parfois paralysent un peu le rythme avec lequel on souhaite livrer ces logements sociaux. Nous avons utilisé tous les points réglementaires dont on dispose pour pouvoir fixer ces objectifs de rattrapage, mais il faut qu'ils soient soutenables. Nous nous sommes ainsi fixé un objectif de rattrapage de 33%, du nombre de logements manquants. En tout, d’ici 2029, sur l'ensemble de la CAPA, ce sont 4 550 logements qui vont être créés dont un peu moins de la moitié sur du logement social ou du logement assimilé. Sur la ville d’Ajaccio, cela représente 3 300 logements, dont à peu près 1 600 logements sociaux.
 

La question du logement des jeunes apparaît aussi comme une priorité. Quelles réponses concrètes leur apportera ce nouveau PLH ?
Là aussi on a un besoin auquel on peut répondre notamment à travers la livraison de logements intermédiaires. D’ailleurs, nous avons très clairement inscrit dans notre programme que par exemple sur le futur site de la Miséricorde, sur les environ 800 logements qui seront livrés, il y en aura un peu moins de 200 qui seront fléchés pour les besoins des jeunes actifs ou des jeunes étudiants. Quand on créé un outil comme la Cité Grossetti, quand on soutient le mode de l'entreprise, quand on soutient des filières d'excellence comme les filières de robotique ou d'informatique, qu'on veut développer de la formation et qu'on met à disposition des jeunes créateurs des outils pour pouvoir avoir un projet de vie, un projet professionnel il faut répondre aussi à la problématique de l'habitat. 
 
Dans ce PLH vous insistez par ailleurs sur la rénovation du parc existant. Quels dispositifs concrets vont être mis en place pour accompagner les propriétaires et les copropriétés dans cette démarche ?
Il y a plusieurs dispositifs qui viennent s'agréger à des dispositifs existants. Ce sont des aides en direction des copropriétaires pour la rénovation des immeubles anciens, par exemple, quand il y a des travaux de toiture très importants. Plusieurs types d’aides seront proposés, aussi bien en termes d'ingénierie que d'accompagnement.  Ce que nous voulons c'est renforcer effectivement le système d'aide. À terme, la stratégie c'est que la CAPA devienne un peu le guichet d'entrée unique des différents dispositifs dont pourraient bénéficier les copropriétés. 
 
Au-delà des chiffres, quelle est la philosophie de ce PLH ? Quelle vision du territoire et du logement souhaitez-vous défendre à travers ce programme ?
Je veux défendre une vision du développement et de l'habitat qui soit d'abord plus équitable dans sa répartition spatiale, parce qu’on a eu un urbanisme très agressif qui s'est développé ces dernières années sur une partie Est de la ville, ce qui peut opérer un certain déséquilibre aux portes de communes comme Sarrola-Carcopino, qui est elle-même concernée par un dynamisme très fort en termes de création de logements. Et donc à travers cela il faut aussi avoir une meilleure maîtrise du foncier, ne pas subir l'urbanisation comme on a pu le vivre ces dernières années, avec des promoteurs qui arrivaient, qui déposaient des demandes de permis de construire et qui décidaient de l'aménagement. Aujourd'hui, par rapport à notre expérience, à notre expertise d'un PLU et d’un PDU qui ont vécu, on sait un peu mieux faire le bilan de ce qu'on souhaite et ce qu'on ne souhaite pas. Ce que nous souhaitons c'est être beaucoup plus dans la cible et c'est pour cela qu'il faut une meilleure maîtrise de nos schémas d'orientation et de notre foncier. Nous reconnaissons que parfois on a construit à côté de la plaque et c'est pour ça qu'il y avait ce sentiment, peut-être ce traumatisme, de personnes qui appelaient à arrêter de construire, alors qu’on a quand même besoin de logement. Désormais, nous avons bien amélioré notre système d'information sur le diagnostic de territoire. Il faut être beaucoup plus équilibré, plus solidaire et plus pragmatique sur la réponse des besoins et être un meilleur aménageur que ce que nous avons fait jusqu'à présent.