Logement : la révision du règlement « Una casa per tutti, una casa per ognunu » sous le feu de l’opposition

Au cours des dernières années, en Corse, le prix du logement a progressé de « 68% contre 36% sur le continent », tandis que le foncier a pour sa part bondi de « 136 %, soit 4 fois plus vite qu’en France ». Des chiffres sans commune mesure « face à ce qui se passe ailleurs en matière de dynamique spéculative ». Devant l’Assemblée de Corse, Julien Paolini, le président de l’Agence d’Aménagement durable, d’Urbanisme et d’Énergie de la Corse, a à nouveau fait état d’une situation inquiétante ce mardi matin. Une situation qui s’envenime d’année en année et qui fait aujourd’hui du logement une des préoccupations centrales des Corses, car « derrière se cachent des sujets concrets pour l’avenir de notre territoire comme la question du foncier, la question de l’indivision, de l’urbanisme, de la constructibilité des terrains agricoles et la question du pouvoir d’achat », ainsi qu’une « inquiétude profonde des Corses sur des problématiques qui se conjuguent, se cumulent, se renforcent, s’alimentent mutuellement : la question de la croissance démographique, la question de la spéculation foncière et immobilière et la question du para-commercialisme ».
 
Face à cela, la Collectivité de Corse « n’est pas restée les bras croisés » et a adopté dès 2019 un règlement des aides, « Una casa per tutti, una casa per ognunu », a rappelé le conseiller exécutif. Un document qui doit aujourd’hui être révisé. L’occasion d’en dresser le bilan. Sur les cinq dernières années, le président de l’AUE a ainsi dévoilé que 67 millions d’euros ont été engagés au titre de ce règlement des aides. De quoi permettre la création ou la réhabilitation de près de 6 000 logements, dont 4 000 logements sociaux. Près de 700 logements communaux ont en outre été développés sur l’ensemble du territoire, notamment dans les communes de l’intérieur, tandis que 1 000 ménages ont été accompagnés et près de 400 primo-accédants soutenus dans leur accès à la propriété.  Un bilan que Julien Paolini juge « très positif », tout en appelant à raison garder. « On se doit de rester humble et lucide car les déséquilibres persistent voire s’intensifient », a-t-il soufflé. Il a ainsi notamment évoqué un marché toujours sous tension, avec seulement « près de 3% de logements vacants en Corse », contre environ 10 % au niveau national, et « près de 40% des logements » utilisés comme résidences secondaires, un chiffre qui peut monter jusqu’à 50 % dans certaines communes littorales.
 
Un ersatz de statut de résident
 
Dans ce contexte, la révision du règlement d’aide est jugée « nécessaire, pour ne pas dire indispensable » par le président de l’AUE. « Elle vise surtout à répondre à des enjeux stratégiques pour notre famille politique : lutter contre la pauvreté et l’exclusion ; endiguer ou faire reculer la spéculation foncière et immobilière ; réduire les inégalités, à la fois sociales et territoriales ; et bien sûr réguler le marché du logement, au bénéfice des Corses qui résident à l'année sur le territoire ».  Le texte renforce d’abord ainsi les dispositifs à destination des communes. Les aides à la création de logements communaux sont maintenues, avec des subventions pouvant atteindre 100 000 euros par logement, et jusqu’à 120 000 euros pour celles qui s’engagent dans des outils de régulation. La principale nouveauté concerne toutefois l’accession à la propriété. Les communes pourront être accompagnées pour acquérir et réhabiliter des bâtis anciens afin de les revendre à prix décotés. « Le but est de sortir ces biens des logiques spéculatives ou de dépossession », résume Julien Paolini. Le cadre est strict, avec obligation de résidence principale, conditions de ressources et interdiction de revente pendant quinze ans. S’y ajoute « l’introduction d’un lien avec le territoire », sorte de statut de résident qui n’en porte pas le nom. Autre levier prévue par cette révision du règlement d’aides, la prise en charge « de 100 % des frais d’acte notarié », plafonnée à 15 000 euros, afin de lever un frein majeur pour les ménages modestes. « Il faut que cette aide soit considérée par les banques comme un apport personnel », souligne le président de l’AUE. Le règlement prévoit également un recentrage sur les bailleurs sociaux publics, ainsi qu’un soutien aux dispositifs de maîtrise foncière et à la rénovation énergétique.
 
Au-delà des mesures techniques, Julien Paolini assume une orientation politique. « Le logement est un droit. C’est une question de dignité, une condition de maintien d’un peuple sur sa terre ». Et de prévenir : « Aujourd’hui, se contenter d’accompagner ne suffira pas. On doit réguler ». En toile de fond, la question institutionnelle affleure. « Sans un véritable pouvoir législatif en matière de logement et d’urbanisme, le marché continuera d’exclure les Corses », concède-t-il avant de conclure : « Sans évolution institutionnelle, il nous restera peut-être qu’une chose, le droit naturel d’un peuple à résister ».
 
De quoi tendre la perche à Paul Quastana. « Sans pouvoir législatif, tout cela ne sert à rien », souffle le conseiller territorial de Core in Fronte. « Si nous n’avons pas de pouvoir législatif, nous ne pourrons rien modifier. La Corse est victime d’une véritable invasion de 5000 personnes par an depuis 20 ans. Nous sommes en voie de disparition. On devrait nous classer en espèce protégée ». Dans la foulée, il s’interroge aussi sur l’efficacité des aides, estimant que les dispositifs proposés, et notamment l’ersatz de statut de résident que l’Exécutif tend à mettre en place se heurteront rapidement au contrôle de légalité. « J’ai bien l’impression que tout cela ne va pas servir à grand-chose, si on n’arrive pas à arracher un certain nombre de pouvoirs », grince-t-il.
 

« Un dispositif  compliqué, confus et si peu opérationnel »
 
Dans la même ligne, sur les bancs de la droite, on doute aussi de cette révision du règlement d’aides. Cathy Cognetti évoque « une régression » et craint que la nouvelle mouture ne permette pas d’atteindre, à l’horizon 2031, un bilan comparable aux 6 000 logements accompagnés depuis 2019, regrettant un recentrage qui « ne sent plus la même implication en faveur de l’intérieur et du monde rural ». Elle pointe aussi une évolution de la primo-accession « vers un soutien ciblé sur les frais notariés », moins favorable selon elle aux jeunes ménages. Un constat partagé par Marie-Thérèse Mariotti, qui dénonce un dispositif « compliqué, confus et si peu opérationnel », s’inquiétant d’un cadre juridique « très insécure » pour les maires, notamment sur la revente à prix décoté.
 
Même scepticisme du côté d’Avanzemu. « Je pense que durant ce trimestre, s’il y avait un rapport à retirer ce serait celui-ci », siffle Jean-Christophe Angelini en fustigeant « une usine à gaz » et un dispositif devenu « illisible », estimant que sa complexité vise surtout à en restreindre l’accès, faute de moyens et jugeant de facto le nouveau règlement « aux antipodes » de celui adopté en 2019. « Ce que vous nous proposez complexifie tellement que je ne vois pas en quoi on améliore l’ancien dispositif sinon pour en réduire l’accès à certains EPCI et ménages. C’est illisible ! Je ne vois pas en quoi pour un maire d’une commune touchée de plein fouet par la spéculation ce rapport vient aider en quoi que ce soit », tance-t-il.
 
Le leader de Core in Fronte, Paul-Félix Benedetti dit, lui, avoir lu le texte « avec circonspection ». S’il en partage l’objectif, il estime que les moyens restent dérisoires face à la spéculation. « Sur le fond, l’objectif est d’essayer d’aider des habitants insulaires, si possible corsophones à acquérir un bien et à patrimonialiser un petit peu de cet espace devenu complètement fou et spéculation. La réalité pratique est toute autre : c’est un programme existant qui a vécu pendant 10 ans à hauteur de 12 000 euros par logement : cela ne permet pas d’endiguer un flot spéculatif ! On est dans l’infiniment petit de la réalité économique qui est adossée à ces logiques d’achat-revente-spéculation », analyse-t-il en reprenant : « Par contre on peut cibler. Mais est-ce que vous priorisez les zones les plus en tension ? Non car vous écartez d’entrée de jeu les communes de plus de 3000 habitants, c’est-à-dire toutes celles qui ont un parc de logements sociaux important, celles qui sont le réceptacle des 2/3 des habitants de la Corse et celles qui sont le plus soumises à l’invasion et à la spéculation ». Par ailleurs, il dénonce également une « faillite » des bailleurs publics pas suffisamment soutenus et appelle à « changer de méthode ». 
 
Un texte « à la hauteur de la complexité des situations »
En réponse, Gilles Simeoni a d’abord replacé le débat dans le contexte plus large d’une « crise du logement partout en Europe », particulièrement aggravée en Corse par des phénomènes cumulés de spéculation et de pression démographique. Face à cette situation, il assume une action publique forte, déjà engagée à travers plus de 70 millions d’euros mobilisés et des milliers de logements créés ou réhabilités, tout en reconnaissant que « l’effort ne suffit pas » face à des besoins qui continuent de croître.

Sur le fond, le président de l’Exécutif défend en outre un choix d’équilibre entre soutien massif et ciblage des aides. Il assume une logique de conditionnalité et de priorisation, notamment en faveur des communes de l’intérieur et des offices publics, tout en revendiquant une intervention plus encadrée sur les bailleurs privés et la production de logements, afin de mieux répondre aux réalités du terrain et de limiter les effets spéculatifs. Enfin, il répond aux critiques sur la complexité du dispositif en assumant un texte « à la hauteur de la complexité des situations ». Pour lui, cette révision s’inscrit dans une stratégie globale de maîtrise du foncier et d’anticipation institutionnelle, en lien avec la future révision constitutionnelle et la perspective d’un statut de résident. « On avance à petits pas mais on avance », conclut-il, en revendiquant une trajectoire politique cohérente malgré les contraintes budgétaires et juridiques.

Après un long travail en commission qui a permis de travailler des amendements qui ont pu satisfaire Core in Fronte, le rapport a été adopté sans les voix du groupe Avanzemu qui s’est abstenu et de la droite qui a voté contre.