Comment bien gérer votre location saisonnière en 6 points clés ?

Face à ce besoin croissant en matière de locations saisonnières, l’on voit de plus en plus de personnes investir dans l’immobilier ou réaménager leur maison de vacances afin de mettre leurs biens à la disposition de cette clientèle de passage et se constituer, par la même occasion, une source de revenus supplémentaire.
Vous souhaitez vous aussi mettre votre bien immobilier en location saisonnière ? C’est une très bonne idée, mais sachez tout de même que pour pouvoir louer votre bien immobilier à une clientèle de passage pour quelques jours ou quelques semaines comme c’est le cas en matière de location saisonnière, vous devez impérativement respecter certaines obligations et prendre des précautions.
Notre article, qui porte uniquement sur la location saisonnière meublée, vous explique ces obligations que vous devez respecter et ces précautions que vous devez prendre pour bien gérer seul votre location saisonnière.
  
1.      Proposez à vos clients un logement meublé
Dans le cadre d’une location saisonnière meublée, le logement que vous mettez en location doit obligatoirement être meublé. Ainsi, les clients de passage n’auront plus qu’à poser leurs valises et profiter tranquillement du logement.
Pour être considéré comme un logement meublé, le logement que vous louez doit contenir tous les éléments suivants :

• literie comprenant couette ou couverture ;
• volets, stores ou rideaux dans les chambres ;
• plaques de cuisson ;
• four ou four à micro-ondes ;
• réfrigérateur et congélateur ;
• vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• ustensiles de cuisine ;
• table et sièges ;
• étagères de rangement ;
• luminaires ;
• matériel d’entretien ménager adapté au logement.

N’hésitez pas à équiper votre bien d’objets qui ne sont pas obligatoires mais qui amélioreront à coup sûr le confort de votre clientèle de passage. Par exemple, un téléviseur n’est pas obligatoire pour que votre logement soit considéré comme meublé, mais certains locataires peuvent apprécier d’avoir un endroit où regarder la télévision à certains moments de la journée.
Dès lors que votre logement est meublé, vous pouvez le louer en location saisonnière. Vous pouvez par exemple louer votre maison de campagne, louer votre appartement en centre-ville... vous pouvez même louer votre caravane ou votre mobile-home si vous le souhaitez.
Retenez tout simplement que la seule obligation est que le logement que vous louez en location saisonnière doit être fixé au sol. Ainsi, si votre caravane meublée est fixée au sol, elle peut faire l’objet d’un contrat de location saisonnière.
 
2.      Proposez un logement que vous avez le droit de mettre en location saisonnière
Avant de créer et diffuser votre annonce de mise en location saisonnière, assurez-vous que vous avez bien le droit de mettre votre maison ou votre appartement en location saisonnière.
Pour un bien immobilier qui fait partie d’une copropriété, vérifiez d’abord que votre règlement de copropriété n’interdit pas la location saisonnière meublée. Vous devez en effet savoir que vous avez le droit d’utiliser votre bien comme vous le voulez à condition de ne pas faire ce qui est interdit au sein de l’immeuble.
Votre règlement de copropriété peut clairement mentionner l’interdiction des locations saisonnières ou vous imposer d’obtenir l’autorisation des autres copropriétaires avant de mettre votre bien en location saisonnière.
Ce règlement peut aussi contenir ce qu’on appelle “une clause d’habitation bourgeoise exclusive”. Cette clause autorise uniquement l’utilisation des locaux pour de l’habitation et interdit donc aux copropriétaires d’avoir une activité professionnelle ou commerciale dans la copropriété. Dans ce cas, et puisque la location saisonnière meublée n’est pas considérée comme de l’habitation mais plutôt comme une activité, sachez que vous ne pouvez pas mettre votre bien en location saisonnière meublée avec une telle clause.
Par ailleurs, sachez qu’en principe vous ne pouvez louer votre résidence principale que 4 mois (120 jours) maximum dans l’année, car vous êtes censé l’occuper les 8 autres mois de l’année. Certaines communes ont déjà décidé de contrôler la durée de location afin de bien s’assurer que sur leurs territoires les résidences principales ne sont pas louées plus de 120 jours par an.
Ce sont toutes les communes de plus de 200.000 habitants, les communes des Hauts de Seine, de la Seine Saint Denis et du Val de Marne. Dans ces communes, vous devez déclarer à la Mairie la location saisonnière de votre résidence principale afin qu’elle puisse vérifier que vous ne la louez pas plus de 120 jours par an.
Rassurez-vous, il existe une solution pour dépasser cette limite de 120 jours par an en toute légalité si vous le souhaitez. Il faut faire une demande de changement de destination du bien, c’est-à-dire demander à ce que votre bien passe du statut de local d’habitation au statut de local commercial. Cette demande doit être faite une fois à la Mairie, une fois que vous obtenez le changement de statut vous avez le droit de louer votre résidence principale plus de 120 jours par an.
S’agissant de votre résidence secondaire, celle que vous occupez moins de 8 mois dans l’année, et si elle se trouve dans l’une de ces communes, vous devrez faire une demande de changement de destination avant de la mettre en location saisonnière. Ce qui signifie que vous ne pouvez pas mettre votre résidence secondaire en location saisonnière tant qu’elle n’a pas le statut de local commercial.
Enfin, sachez qu’un locataire peut également mettre son logement en location saisonnière, mais pour cela il doit d’abord obtenir l’accord écrit de son propriétaire.
 
3.      Enregistrez-vous auprès de la Mairie
Lorsque vous louez votre appartement ou votre maison en location saisonnière, pensez à enregistrer cette activité à la Mairie.
Pour la location saisonnière d’une résidence principale, cette formalité n’est obligatoire que pour les communes citées ci-dessus. En effet, ces communes peuvent décider d’imposer la formalité d’enregistrement à la personne qui met son bien en location saisonnière alors même quand il s’agit de sa résidence principale et qu’il la loue moins de 120 jours par an.
S’agissant des résidences secondaires, cette formalité doit être faite avant de pouvoir commencer la moindre location saisonnière.
L’enregistrement se fait en ligne et permet d’obtenir un numéro d’enregistrement qu’il faut mentionner dans chaque annonce de mise en location saisonnière qui concerne votre bien.
 
4.      Fournissez une description détaillée du logement loué
Lorsque vous rédigez votre annonce de location saisonnière, pensez à faire une description détaillée.
Toute location saisonnière meublée doit, préalablement à sa réalisation, faire l’objet de la remise, aux personnes intéressées, d’une description détaillée de la maison ou de l’appartement loué, sa situation dans la localité et les conditions de location.
Dans cette description, vous devez par exemple préciser le nombre maximal de personnes pouvant être logées dans ce logement, le type de logement (villa avec jardin, appartement…), les principaux centres d’intérêts à proximité du logement (pistes de ski, plage, forêt…).
Cette description est très importante car elle permet de présenter au mieux votre bien aux personnes intéressées et de les aider à prendre leur décision en fonction de leurs besoins et c’est aussi une obligation légale que vous devez donc respecter.
 
5.      Signez un contrat de location saisonnière et fournissez les annexes
Le contrat de location saisonnière
Faites signer à votre locataire un contrat de location saisonnière en deux exemplaires, un exemplaire pour vous et un exemplaire pour votre locataire.
Assurez-vous que votre contrat de location saisonnière contient toutes les mentions obligatoires et pensez notamment à mentionner :
 
· l'adresse exacte du bien loué ;
 
· la date (jour, heure limite) d'entrée et de départ du locataire et celle à laquelle se fera l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie ;
 
· le nombre maximum d'occupants autorisé ;
 
· le descriptif précis des lieux loués ;
 
· l'inventaire du mobilier ;
 
· les équipements et services mis à disposition (par ex. : garage, parking, local à vélo, etc.) ;
 
· les assurances ;
 
· la durée de la location : indiquez dans le contrat la durée de la location, pour information vous ne pouvez pas louer votre bien plus de 90 jours consécutifs au même client ;
 
· le prix de la location : indiquez le prix de votre choix, vous pouvez le fixer librement. Si vous ne savez pas quel prix indiquer, regardez les prix pratiqués dans votre secteur pour des biens comme le vôtre cela vous donnera une idée ;
 
· le montant des charges locatives : vous pouvez soit les fixer forfaitairement soit les fixer par rapport à la consommation réelle du locataire. Quel que soit le mode de facturation que vous choisissez, expliquez le dans le contrat de location saisonnière afin d’éviter toute contestation ultérieure à ce sujet. Si vous choisissez de demander au locataire le remboursement des charges locatives sur la base de sa consommation réelle, pensez à effectuer un relevé des différents compteurs, en présence de votre locataire, lors de l’entrée dans les lieux et lors de sa sortie ;
 
· le montant du dépôt de garantie, le mode et le délai de restitution : vous pouvez aussi prévoir un dépôt de garantie que vous fixez librement. Il correspond en général à environ 20% du montant du loyer. Le dépôt de garantie doit vous être versé par le locataire lors de l’entrée dans les lieux et vous devez lui restituer intégralement lors de son départ s’il n’a commis aucune dégradation..
 
Les annexes
Pour chaque location saisonnière, il faut fournir au locataire, lors de la signature du contrat de location saisonnière, les documents suivants : 

• L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) :

Ce document doit être annexé au contrat de location saisonnière lorsque votre logement se situe dans une commune concernée par un risque naturel, minier ou technologique.
Ce document doit être établi moins de 6 mois avant la signature du contrat de location saisonnière.
Toutes les communes concernées par l’un de ces risques sont listées par le préfet du département. Vous pouvez donc vérifier la situation de votre logement auprès de la Préfecture dont il dépend.
  

• Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) :

Lorsque votre logement se situe dans un immeuble construit avant le 1er janvier 1949, il est obligatoire de fournir un constat des risques d'exposition au plomb. Le constat doit avoir été établi moins de 6 mois avant la signature du contrat de location saisonnière, sauf s’il atteste l'absence de revêtements contenant du plomb.
 

• Diagnostic d’Electricité et de Gaz

Pour toutes les installations réalisées depuis plus de 15 ans, il est conseillé de fournir un diagnostic d’électricité et de gaz. Cette précaution permettra d’éviter d'engager votre responsabilité en cas d'incendie ou explosion que pourrait occasionner une installation de gaz ou d'électricité défaillante ou vétuste.
 

• Etat des lieux

Ce n’est pas obligatoire, mais il est vivement conseillé de faire signer aussi bien un état des lieux d’entrée qu’un état des lieux de sortie à chacun de vos locataires.
Cela vous permet d’avoir une preuve de l’état dans lequel vous leur avez remis le logement et de le comparer avec l’état dans lequel ils vous rendront le logement. Vous pourrez plus facilement repérer les éventuelles dégradations.
 
6.      Pensez à l’assurance du bien
Il est très important de régler la question de l’assurance de votre maison ou de votre appartement dans le cadre d’une location saisonnière. Il est possible que votre clientèle de passage ne pense pas à assurer le logement ou qu’elle n’ait tout simplement pas envie de s’embêter avec cette formalité pendant ses vacances.
Si le locataire n’a pas assuré la location pour la durée de sa présence, vous devrez vous en occuper et prendre une assurance afin que votre bien soit assuré.
 
Vous savez à présent quelles sont les obligations que vous devez respecter lorsque vous faites de la location saisonnière ainsi que les précautions que vous devez prendre. Suivez bien ces recommandations si vous vous décidez à franchir le cap et si vous avez besoin de documents juridiques fiables pour vous faciliter vos démarches, n’hésitez pas à utiliser nos contrats de location saisonnière, état des lieux d’entrée et état des lieux de sortie.